ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 07.03.2025 № 406 "Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка"

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 07.03.2025 № 406

Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка

В комиссию по землепользованию и застройке города Бийска Алтайского края обратилось общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Континент» (далее – ООО «СЗ «Континент») с заявлением о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 22:65:011712:544 площадью 2 468 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Бийск, город Бийск, ул. Василия Докучаева, д 2/5 – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Земельный участок с кадастровым номером 22:65:011712:544, применительно к которому запрашивается разрешение на условно разрешенный вид использования, расположен в территориальной зоне ОДЗ 5 (общественно-деловая зона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания). Согласно градостроительному регламенту в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования город Бийск вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» в данной зоне отнесён к условно разрешенным видам использования земельных участков.

ООО «СЗ «Континент» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 22:65:011712:544 площадью 2 468 кв. м. на основании договора аренды земли от 21.11.2024 № 371, заключённого с муниципальным казённым учреждением «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (далее – МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска»).

Вид разрешённого использования земельного участка – бытовое обслуживание; объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)); магазины; рынки; общественное питание; обеспечение дорожного отдыха; выставочно-ярмарочная деятельность; гостиничное обслуживание; предоставление коммунальных услуг; благоустройство территории; склады. Вид разрешенного использования определен постановлением Администрации города Бийска от 05.09.2024 № 1872 и отражен в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Согласно пункту 1.1 договора аренды земли от 21.11.2024 № 371 приведённое описание цели использования (целевого использования) указанного земельного участка является окончательным. Изменение цели использования допускаетсяс письменного согласия Арендодателя.

Рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 22:65:011712:544 образован путём объединения земельных участков с кадастровыми номерами 22:65:011712:22 и 22:65:011712:24, которые предоставлены ООО «СЗ «Континент» в аренду по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в электронной форме.

Земельный участок с кадастровым номером 22:65:011712:22 площадью 1 299 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, город Бийск ул. Василия Докучаева, д 2/5 был предоставлен по результатам аукциона на основании договора аренды земли от 04.06.2024.

Вид разрешённого использования земельного участка – бытовое обслуживание; объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)); магазины; рынки; общественное питание; обеспечение дорожного отдыха; выставочно-ярмарочная деятельность; гостиничное обслуживание; предоставление коммунальных услуг; благоустройство территории; склады. Вид разрешенного использования определен приказом МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» от 06.02.2024 № 93-з и отражен в ЕГРН.

Земельный участок с кадастровым номером 22:65:011712:24 площадью 1 169 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, город Бийск ул. Василия Докучаева, д 2/7 был предоставлен по результатам аукциона на основании договора аренды земли от 09.07.2024.

Вид разрешённого использования земельного участка – бытовое обслуживание; объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)); магазины; рынки; общественное питание; обеспечение дорожного отдыха; выставочно-ярмарочная деятельность; гостиничное обслуживание; предоставление коммунальных услуг; благоустройство территории; склады. Вид разрешенного использования определен приказом МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» от 06.02.2024 № 94-з и отражен в ЕГРН.

19.02.2025 были проведены публичные слушания по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 22:65:011712:544.

По результатам публичных слушаний комиссия пришла к выводу, что разрешение на условно разрешенный вид не может быть предоставлено и рекомендовала отказать в выдаче разрешения.

Заявитель является не собственником, а арендатором земельного участка, образованного из земельных участков, приобретённых по результатам аукциона.

Виды разрешенного использования на момент проведения аукциона и заключения договоров аренды были определены и не включали многоэтажную жилую застройку (высотную застройку). Решение собственника земельного участка об установлении данного вида использования не принималось.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Приняв на себя обязанности по договору аренды земельного участка, ООО «СЗ «Континент», как арендатор выразило своё согласие на использование земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования, тем самым реализовав своё право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Однако прямой запрет на расширение видов разрешенного использования в случае проведения аукциона предусмотрен пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Само по себе наличие в градостроительном регламенте соответствующей зоны условно разрешенных видов использования земельных участков не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части видов использования участков и принять решение об установлении нового разрешенного вида использования.

Положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращение ООО «СЗ «Континент» с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.

С северной стороны к земельному участку с кадастровым номером 22:65:011712:544 по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Бийск, город Бийск ул. Василия Докучаева, д 2/5, непосредственно примыкает земельный участок с кадастровым номером: 22:65:000000:820 по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Бийск, город Бийск ул. Василия Докучаева, д 2, принадлежащий на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью «Бийский сахар» (далее – ООО «Бийский сахар») на основании договора аренды земли от 16.01.2020 № 12, заключённого с муниципальным казённым учреждением «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска».

Вид разрешённого использования земельного участка – производственная деятельность.

Участки имеют общую границу протяжённостью 44,29 м.

В настоящее время производство сахарного завода ООО «Бийский сахар» не ведётся в связи с нахождением завода в стадии реконструкции.

По внешним границам земельного отвода участка с кадастровым номером: 22:65:000000:820 установлена санитарно-защитная зона, установленная расчетным путем на период реконструкции сахарного завода, из учёта того, что предприятие не работает. Согласно пункту 3 решения об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитной зоны управления Роспотребнадзора по Алтайскому краю от 27.05.2022 № 22-00-05/09-5074-2022 в течение одного года со дня ввода в эксплуатацию объекта, необходимо провести натурные исследования и измерения в соответствии с утвержденной программой натурных исследований с последующим проведением санитарно-эпидемиологической экспертизы результатов исследований, измерений в соответствии с пунктом 7 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222.

В соответствии с пунктом 7 постановления Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон», в срок не более одного года со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта, в отношении которого установлена или изменена санитарно-защитная зона, правообладатель такого объекта обязан обеспечить проведение исследований (измерений) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта и в случае, если выявится необходимость изменения санитарно-защитной зоны, установленной или измененной исходя из расчетных показателей уровня химического, физического и (или) биологического воздействия объекта на среду обитания человека, представить в уполномоченный орган заявление об изменении санитарно-защитной зоны.

ООО «Бийский сахар» получено два разрешения на строительство:

1) от 13.10.2020 № 22-RU22304000-56-2020 на строительство объекта капитального строительства – Продуктовое отделение и отделение сушки сахара для Бийского сахарного завода на этапе переработки 1 800 тонн свеклы в сутки. Срок действия разрешения до 13.01.2026;

2) от 18.01.2022 № 22-RU22304000-56-2020 на строительство объекта капитального строительства – Увеличение мощности Бийского сахарного завода с поэтапным доведением среднесуточной производительности до 5 000 тонн свеклы в сутки, 2 этап – производительностью 3 000 тонн свеклы в сутки. Срок действия разрешения до 18.06.2025.

Согласно информации ООО «Бийский сахар», озвученной на публичных слушаниях, плановый год запуска производства сахарного завода в городе Бийске – 2027 год.

В ходе публичных слушаний ООО «Бийский сахар» представило возражения в письменном и устном виде против многоэтажной жилой застройки (высотной застройки) земельного участка с кадастровым номером 22:65:011712:544, полагая, что жилые дома при запуске производства сахарного завода могут быть подвержены негативному производственному воздействию (запах, шум).

ООО «Бийский сахар» сообщило, что в непосредственной близости к общей границе на земельном участке ООО «Бийский сахар» расположены капитальные гаражи для большегрузных автомобилей, пожарных машин, тракторов, разгрузочно-погрузочная площадка для сырья, площадка для просушки жома.

В случае установления санитарно-защитной зоны предприятия сахарного завода за пределами ограждения, земельный участок с кадастровым номером 22:65:011712:544 по ул. Василия Докучаева, д 2/5, попадёт в данную санитарно-защитную зону, что приведёт к негативному воздействию на среду обитания и здоровье населения, которое будет проживать в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 7.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» для промышленных объектов и производств, сооружений, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, в зависимости от мощности, условий эксплуатации, характера и количества выделяемых в окружающую среду загрязняющих веществ, создаваемого шума, вибрации и других вредных физических факторов, а также с учетом предусматриваемых мер по уменьшению неблагоприятного влияния их на среду обитания и здоровье человека         в соответствии с санитарной классификацией промышленных объектов и производств устанавливаются ориентировочные размеры санитарно-защитных зон. Предприятие ООО «Бийский сахар» относится ко второму классу опасности санитарно-защитных зон, ориентировочный размер данных зон – 500 метров. Земельный участок с кадастровым номером 22:65:011712:544 находится в указанном радиусе.

Согласно пункту 5.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Кроме того, в случае размещения многоэтажных жилых домов рядом с гаражами для большегрузных автомобилей, пожарных машин, тракторов и производственными объектами предприятия ООО «Бийский сахар», могут быть созданы неблагоприятные условия для проживания граждан этих домов. Предприятие не может гарантировать соблюдение требований к тишине и покою граждан, а также санитарно-эпидемиологических требований, так как поток транспорта будет постоянно увеличиваться в связи с расширением производства сахарного Бийского завода.

Таким образом, разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 22:65:011712:544 площадью 2 468 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Бийск, город Бийск ул. Василия Докучаева, д 2/5 – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» не может быть предоставлено по указанным выше основаниям.

При этом заявитель имеет право использовать земельный участок  в соответствии с установленными видами разрешенного использования. Его права и обязанности не нарушены.

В соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом городского округа города Бийска Алтайского края, учитывая заключение комиссии по землепользованию и застройке города Бийска от 28.02.2025,

п о с т а н о в л я ю :

1. Отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 22:65:011712:544 площадью 2 468 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, городской округ город Бийск, город Бийск ул. Василия Докучаева, д 2/5 – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

2. Настоящее постановление опубликовать в сетевом издании «Правовой портал Администрации города Бийска» и разместить на официальном сайте города Бийска в сети «Интернет».

В.А. Щигрев, Глава города.